Rzeczoznawca majątkowy — postępowanie dyscyplinarne

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.) — art. 174–178 oraz art. 194–197b (odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawcy majątkowego)
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 25 maja 2022 r. w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
• Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) — standardy zawodowe stosowane na podstawie art. 175 ust. 6 u.g.n.
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. — Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 572 ze zm.) — w zakresie postępowania przed ministrem i KOZ
• Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. — Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.)
• Rozporządzenie w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy majątkowego
• Kodeks etyki zawodowej rzeczoznawców majątkowych — uchwalany przez organizacje zawodowe rzeczoznawców (PFSRM)

• Sporządzenie nierzetelnego operatu szacunkowego — błędy w doborze i analizie danych transakcyjnych
• Brak aktualizacji operatu po upływie 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia (art. 156 ust. 3 u.g.n.) bądź sporządzenie aktualizacji wadliwej
• Naruszenie standardów zawodowych i Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW)
• Konflikt interesów — wycena nieruchomości, w której rzeczoznawca albo osoby bliskie mają interes
• Niedopełnienie obowiązku zawarcia umowy obowiązkowego ubezpieczenia OC z tytułu wykonywania czynności rzeczoznawcy majątkowego
• Błędy w doborze podejścia (porównawczego, dochodowego, kosztowego, mieszanego) i metody wyceny
• Naruszenie obowiązku zachowania szczególnej staranności i bezstronności (art. 175 ust. 1 u.g.n.)
• Nierzetelne wykonywanie czynności biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości
• Naruszenie obowiązków informacyjnych wobec zlecającego (m.in. zakres analiz, ograniczenia)

1. Etap 01

   Zawiadomienie ministra

   Wpłynięcie zawiadomienia (klient, organ administracji, sąd) do ministra właściwego do spraw budownictwa albo wszczęcie postępowania z urzędu; minister zawiadamia rzeczoznawcę o wszczęciu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej

2. Etap 02

   Opinia organizacji zawodowej rzeczoznawców

   Minister może zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o opinię w sprawie prawidłowości operatu szacunkowego (art. 157 u.g.n.)

3. Etap 03

   Postępowanie wyjaśniające przed KOZ

   Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przy ministrze prowadzi postępowanie wyjaśniające — gromadzi dokumentację, przesłuchuje obwinionego rzeczoznawcę i świadków, korzysta z opinii biegłych

4. Etap 04

   Rozprawa przed KOZ

   KOZ rozpoznaje sprawę z udziałem obwinionego i jego pełnomocnika; po rozprawie przedstawia ministrowi wniosek co do rozstrzygnięcia (umorzenie albo zastosowanie kary)

5. Etap 05

   Decyzja ministra

   Minister wydaje decyzję administracyjną o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych z art. 178 ust. 2 u.g.n. albo o umorzeniu postępowania; wykonanie kary następuje przez wpis do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych

6. Etap 06

   Wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy

   Od decyzji ministra przysługuje wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy przez ministra w terminie 14 dni od doręczenia decyzji (art. 127 § 3 k.p.a.)

7. Etap 07

   Skarga do WSA

   Po rozpoznaniu wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy przysługuje skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego w terminie 30 dni od doręczenia decyzji ministra

8. Etap 08

   Skarga kasacyjna do NSA

   Od wyroku WSA przysługuje skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego w terminie 30 dni od doręczenia wyroku z uzasadnieniem (z przymusem adwokacko-radcowskim)

• Upomnienie
• Nagana — z wpisem do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych
• Zawieszenie uprawnień zawodowych na okres od 3 miesięcy do 1 roku
• Zawieszenie uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym
• Pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ponownego ubiegania się o ich nadanie
• Pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ubiegania się o ponowne ich nadanie po upływie 3 lat od dnia ich pozbawienia

Od decyzji ministra właściwego do spraw budownictwa wydanej na podstawie art. 178 u.g.n. przysługuje wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy przez ministra w terminie 14 dni od doręczenia decyzji (art. 127 § 3 i art. 129 § 2 k.p.a.). Po wyczerpaniu trybu administracyjnego rzeczoznawca może wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego w terminie 30 dni od doręczenia decyzji ministra wydanej w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy. Od wyroku WSA przysługuje skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego w terminie 30 dni od doręczenia wyroku z uzasadnieniem; skargę kasacyjną sporządza i podpisuje adwokat albo radca prawny (przymus adwokacko-radcowski). W postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego nie przewidziano kasacji do Sądu Najwyższego — środkiem nadzwyczajnym pozostaje skarga o stwierdzenie niezgodności z prawem prawomocnego orzeczenia oraz wznowienie postępowania administracyjnego. Postępowania nie wszczyna się po upływie 5 lat od popełnienia czynu.

• Reprezentacja rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu wyjaśniającym przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej oraz na rozprawie
• Sporządzanie pism procesowych, wniosków o ponowne rozpatrzenie sprawy oraz skarg do wojewódzkiego sądu administracyjnego
• Sporządzanie skarg kasacyjnych do Naczelnego Sądu Administracyjnego
• Doradztwo w zakresie zgodności operatu szacunkowego z PKZW i ustawą o gospodarce nieruchomościami przed wszczęciem postępowania
• Reprezentacja w sporach cywilnych z klientami i sądami w zakresie roszczeń odszkodowawczych objętych OC zawodowym
• Wnioski o zatarcie kary i wykreślenie wpisu z centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych
• Koordynacja obrony w równolegle prowadzonych postępowaniach karnych (np. art. 271 k.k. — poświadczenie nieprawdy)